こんにちは。(株)FIJの岩井です。
サブリース事業に15年携わっていると、残念ながら何度も「テナントの火災」に遭遇します。
中でも飲食店の天敵といえるのが「ダクト内火災」です。
▼ 経営者を守る「店舗保険」シリーズ
- 【まとめ】店舗保険の全知識（契約・金額・事故）
- 第1回：直契約と代理店、どっちが得か？
- 第2回：500万じゃ店は直せない？「再調達価格」の罠
- 第3回：本記事（ダクト火災と示談交渉の実録）
先日、当社が管理する物件で実際に起きた事例をお話しします。
ボヤ自体はすぐに収まりましたが、本当に大変だったのは、その後の「同じビルの他階テナント」との揉め事でした。
「法律上は払わなくていいから」と突っぱねた結果、ビルオーナーが激怒し、退去寸前まで追い込まれたテナント様。
そこへ私が割って入り、泥臭い減額交渉を行って解決した「実務の記録」を共有します。
法的に「シロ」でも、ビルオーナーを怒らせたら「負け」
まず前提として、日本には「失火責任法」があり、重過失がない限り、火災で他人に損害を与えても賠償責任を負わなくてよい（お互いの保険で直す）のが原則です。
しかし、一つのビルの中に複数の店が入っている「空中店舗」の場合、この法律論だけで押し通すのは危険です。
なぜなら、煙や煤（すす）の被害を受けた「他階のテナント」は、被害感情をどこにぶつけるか。
当事者が対応しないなら、ビルの管理者である「オーナー」にクレームを入れまくるからです。
オーナー心理と退去リスク
連日クレームを受けたビルオーナーはどう思うでしょうか。
「火事を起こした上に、近隣への誠意も見せない。こんなトラブルメーカーの店子とは、次の更新はしたくない」
こう判断されたら終わりです。
改装許可が出なくなる、更新時に賃料を増額される、最悪の場合は「信頼関係の破壊」を理由に契約解除（追い出し）に向けた証拠集めが始まります。
法律で勝っても、そのビルで商売ができなくなっては意味がありません。
【実録】請求額40万円を20万円に減額した交渉術
実際の事例です。
ダクト火災を起こした当社のテナントに対し、被害を受けた他階の店舗から、以下の名目で「計40万円」の損害賠償請求が来ました。
- 当日の売上損失（見込み額）
- 店内清掃費用
- 「火事のせいで客足が遠のいた」ことによる将来の予約キャンセル損害
火元テナント様は「失火法があるから払う義務はない」と拒否。
当然、相手は激怒し、ビルオーナーへ猛抗議。板挟みになったオーナーから「お宅の管理はどうなっているんだ！対応しないなら出ていってもらうぞ」と、当社に雷が落ちました。
そこで私が、火元テナント様に代わって相手方店舗へ出向き、直接交渉を行いました。
私の交渉ロジック
私は相手の怒りを受け止めつつ、実務家として以下の線引きを提示しました。
- 清掃費用について：
道義的責任として、また今後も同じビルで営業する仲間として、ここは誠意を見せましょう（支払います）。 - 「当日の売上」と「将来の予約キャンセル」について：
提示された売上見込みは根拠が薄く、また「将来のキャンセル」と火災の因果関係についてはエビデンスがあまりに乏しい。ここは認められません。
相手も商売人ですから、最初は渋りましたが、最終的には根拠の薄い「当日の売上・将来の予約キャンセル分」を大幅にカットし、半額の20万円で示談成立としました。
この20万円は、火元テナント様が受け取った自分の保険金（見舞金等）から捻出できたため、実質的な腹の痛みは最小限で済みました。
ビルオーナーの顔も立ち、「そこまでやるなら」と退去の話も立ち消えになりました。
「泥をかぶるパートナー」を選んでいるか
この話のポイントは、「誰がこの交渉をやったか」です。
まず、一般的な「不動産管理会社」であれば、「テナント同士の揉め事には介入しません。当事者で解決してください」と逃げるのが当然です。
では、同じ「サブリース会社」ならどうか？
正直なところ、他のサブリース会社がここまでやるかは分かりません。法的義務はないですし、何より面倒なトラブルに首を突っ込むことになるので、普通はやらない（見て見ぬふりをする）可能性が高いでしょう。
しかし、私たちFIJは介入しました。
なぜなら、私たちの仕事は物件を貸すことではなく、「テナント様が商売を続けられる環境を守ること」だからです。
- 法的なライン（失火法）を理解した上で、
- ビルオーナーの顔色（政治的なリスク）を読み、
- 相手方と金額の減額交渉まで行う。
ここまで泥臭く動く会社だからこそ、オーナー様にもテナント様にも「FIJなら安心だ」と言っていただける。
これが当社の最大の強みであると自負しています。
本当はやりたくありませんが、サブリース会社の宿命と思ってあきらめてます。
まとめ
火災時、本当に怖いのは「火」ではなく「人間関係」です。
40万円の請求を無視して店を追い出されるか、プロを挟んで20万円で手打ちにし、商売を続けるか。
「道義的責任」と「店舗運営のリスク」を天秤にかけ、いざという時に泥をかぶって交渉してくれるパートナーを味方につけてください。
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この記事の監修・執筆
(株)FIJ 営業本部長 / 岩井 義浩
元上場ノンバンク支店長（金融歴5年）、不動産サブリース実務15年。
「感情論ではなく、数字と法律でオーナーを守る」が信条のアナライザー。
年間200件以上の店舗査定と撤退相談を行い、AIを活用した適正な出口戦略を提案している。
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