営業本部長の岩井です。
飲食店が物件を借りる際、避けて通れないのが「定期借家契約（定借）」という選択です。 仲介会社から「再契約相談可ですから安心ですよ」と言われ、安易に3年程度の契約に判を押そうとしているなら、一度手を止めてください。
先日、X（旧Twitter）でもこの件について触れましたが、改めてそのリスクと実務上の生存ラインについて詳しく解説します。
飲食店が物件を借りる際、避けて通れない定期借家契約。再契約相談可という言葉をよく目にしますが、実はその言葉だけでは、数年後の経営判断に思わぬ不安を残すことがあります。
— (株)FIJの中の人｜サブリース歴15年の営業本部長（元ノンバンク支店長） (@FIJ_eigyou) March 18, 2026
なぜその期間が大切なのか、これまでの経験をもとに整理しました。…
結論から言うと、「再契約相談可」は飲食店経営者にとっての法的保護にはなりません。サブリース実務に携わる立場から、プロが定借物件を扱う際に徹底している考え方を整理します。
1. そもそも何が違う？飲食店経営を左右する「普通借」と「定借」の決定的な差
まずは前提の整理です。ここを曖昧にすると、数年後の経営判断が狂います。
- 普通借家契約（普通借）： 借主が法律（借地借家法）で強く守られる契約。期間が来れば「更新」するのが原則であり、家主側からの解約には正当事由が必要です。
- 定期借家契約（定借）： 期間が来れば、契約は「確定的に終了」します。更新という概念は存在しません。
ここでよく目にするのが「再契約相談可」という一言。しかし、これは法的な約束ではなく、あくまで「その時の合意」次第であることに注意が必要です。
2. なぜ「再契約相談可」は危険なのか。言葉通りにいかない実務の現実
たとえ「相談可」とあっても、現場では以下の事態が平然と起こります。これは「善意」の問題ではなく「構造」の問題です。
- オーナーの変更（売却・相続）： 物件が売却されたり相続が発生すれば、これまでの信頼関係はリセットされます。新オーナーは契約書の「期限」だけを見て判断します。
- 再契約条件の吊り上げ： 今のオーナーのままでも、再契約時に「家賃の大幅値上げ」など、到底受け入れられない条件を提示されるリスクがあります。
定借は「終わること」が前提の契約です。普通借のような「立ち退きの予兆」を家主側が出す必要もありません。期限が来た瞬間に「終了」となるのが、このシステムの本来の姿です。
解決策：当社が「最低5年、できれば7年」にこだわる理由
当社が自社で借り上げる（サブリースする）際、定借物件であれば最低でも5年、できれば7年の期間を確保するように交渉します。
これは、飲食店の経営において「状況の見極め」と「次の選択」をするために、5年という月日が「適正な猶予」だと確信しているからです。 この猶予があることで、飲食店は以下の戦略的な動きが可能になります。
- 最初の2年： 店を地域に馴染ませ、経営を安定させるまでの助走期間。
- 3年目以降： 周辺環境の変化や店の状況を俯瞰し、「このまま続けるか」「移転するか」を冷静に判断する期間。
5年あれば、内装や設備の償却も概ね進み、初期投資を回収した上で「次の一手」を打てるようになります。
3. 5年という契約期間が、飲食店に「攻めの選択」をもたらす理由
5年という期間を確定できていれば、万が一再契約が叶わなくても、戦略的な動きが可能です。
- 戦略的移転： 条件が合わなければ「5年で十分利益は出たので、別の場所へ移る」と、店主自ら決断できる。
- ダブル居抜きの機動力： 今の店を「居抜き」で売却して退去費用を抑え、その資金でまた別の居抜き物件へ移る。
このように、5年あれば「逃げ」ではなく「前向きな再出発」を選択する余裕が生まれます。
まとめ：自分の「経営の自由度」を確保せよ
定借物件を検討する際は、「再契約できるだろう」という不確定な期待に頼るのではなく、「その期間で商売が完結できるか」を最優先に考えてください。
私が「5年・7年」という数字を死守しているのは、それが店主にとっての「経営の自由度」を担保する期間だと確信しているからです。契約書の判を押す前に、その期間で「次の一手」を打つ準備ができるか、今一度問い直してみてください。
「今検討している契約、正直どう思う？」「この条件で判を押しても大丈夫か？」
そんな不安がある方は、私に直接ご相談ください。実務家の冷徹な視点から、あなたの「出口」が崖っぷちでないか、シビアに回答します。
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この記事の監修・執筆
(株)FIJ 営業本部長 / 岩井 義浩
元上場ノンバンク支店長（金融歴5年）、不動産サブリース実務15年。
「感情論ではなく、数字と法律でオーナーを守る」が信条のアナライザー。
年間200件以上の店舗査定と撤退相談を行い、AIを活用した適正な出口戦略を提案している。
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