みなさんこんにちは。株式会社Food Innovators Japan（FIJ）の営業本部長、岩井です。
今回は、先日Xで呟いた「店舗の清掃と価値向上」について、15年の不動産実務経験から見える損得の真実を深掘りしていこうと思います。
売却時の内見で、清掃が行き過度いていないと非常に「もったいない」と感じる。
— (株)FIJの中の人｜サブリース歴15年の営業本部長（元ノンバンク支店長） (@FIJ_eigyou) December 10, 2025
設備が新しくても、汚れは買い手に「扱いの粗さ」を懸念させてしまう。
逆に古くても、磨かれた店は安心感がある。 掃除はコストゼロの価値向上策。
少なくともやって損はない。#店舗売却
巷には「店舗を高く売るテクニック」といった記事が溢れています。しかし、長年店舗不動産の現場で年間200件以上の査定を行ってきた経験から言わせていただければ、小手先のテクニックで査定額が跳ね上がるような魔法は存在しません。
買い手にとって、居抜きは「資産」ではなく「基本機能」でしかない
みなさんは自分の家を買う時、どう思うでしょうか。「自分の城だから、好きなようにしたい」と考えるはずです。リビングの配置や内装の好みは千差万別です。
店舗も同様ですが、ここに大きな認識のズレが生じます。売主様にとっては思い入れのある「こだわりの内装」であっても、買い手としては、あくまで「飲食店の基本機能としての価値」としか見ることができません。
どれほど高価な特注設備を導入していても、買い手の目には「火が使えるか」「水が流れるか」というインフラとしての価値しか映らないのです。そのため、居抜き店舗はオーナーが投じた金額に見合う価値はまず認められません。つまり、構造的に「高く売れにくい」のが現実なのです。
唯一にして最強の価値向上策は「徹底した清掃」である
では、少しでも有利に売却を進める方法はないのか。その答えは、私が呟いた通り「店舗を清掃し、設備を綺麗にすること」です。
これはリサイクルショップでの心理と同じです。全く同じ型の家電が二つ並んでいて、値段も同じ。一方は埃まみれ、もう一方はピカピカ。誰もが綺麗な方を選びます。
店舗を買い取る方は「このまま営業ができるか？」「追加の修繕費にいくら持っていかれるか？」を、極めてシビアに見ています。「そのまま使えそうだ」という安心感を与えられるかどうかが、買取金額に決定的な差を生むのです。
【実例】30万円の清掃投資が、100万円の売却を呼び込んだ話
以前、当社がサブリースを行っていた店舗で、テナント様が急遽閉店し、明渡を受けた物件がありました。その店舗は、内見に入った人が思わず「うわっ」と声を出すほど、油汚れと放置されたゴミでひどい状態でした。
当初はそのまま内見を行っていましたが、誰一人決まりませんでした。そこで当社は、あえて30万円を投じて、プロによる徹底的な清掃を入れました。
結果は一変しました。清潔感を取り戻した店舗は、ほどなく後継先が決定。なおかつ、店舗設備を100万円で売却（造作譲渡）することができました。
30万円をケチって「現状のまま」で見せていたら、おそらく売却どころか後継先すら決まらず、今頃は数百万円の解体工事費を負担していたはずです。清掃は、買い手の購買意欲をそそるための、最も投資対効果（ROI）の高い戦略なのです。
まとめ：王道こそが、納得の成約を勝ち取る道
店舗を綺麗に見せ、買い手に「ここならすぐに始められる」という確信を持たせる。まずはこれができないと、どんなテクニックも意味をなしません。
店を磨くことは、コストをかけずにできる価値向上策です。これから店舗売却を検討される方は、まず厨房のダクトや床の汚れを徹底的に落とすことから始めてみてください。
「それでも、もっと高く売りたい」という場合には、実は別の方法も存在します。これについては、また次の機会に詳しくお話ししようと思います。
この記事の監修・執筆
(株)FIJ 営業本部長 / 岩井 義浩
元上場ノンバンク支店長（金融歴5年）、不動産サブリース実務15年。
「感情論ではなく、数字と法律でオーナーを守る」が信条のアナライザー。
年間200件以上の店舗査定 and 撤退相談を行い、AIを活用した適正な出口戦略を提案している。
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